Mediante la RG (AFIP) 2.168 (BO 11/12/06) se creó el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias (en adelante ROI), el cual fue modificado oportunamente por la RG 2.262 (BO 04/06/07).
La nueva resolución (AFIP) 2.820, publicada el 05/05/2010, sustituye a ambas normas, introduciendo importantes cambios al ROI, y estableciendo un nuevo régimen informativo para determinadas locaciones de inmuebles.
¿Quiénes estaban obligados a inscribirse en el ROI?
Conforme al régimen anterior, se encontraban obligados a cumplimentar con el régimen informativo aquellos sujetos que intervenían en forma habitual en operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles. Al efecto, se consideraban habituales las siguientes operaciones:
a) La intermediación a título oneroso en la compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles.
b) El alquiler o arrendamiento -por cuenta propia- de bienes inmuebles cuya percepción o devengamiento -a favor de su propietario, condominio o condómino- arrojara rentas brutas por dichas operaciones que en su conjunto sumaran un monto igual o superior a $ 8.000 y/o $ 96.000 anuales.
c) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que involucraran operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles. Se incluía en este punto a quienes comercializaran por cuenta propia bienes inmuebles resultantes de loteos, construcciones, urbanizaciones, etc., excepto los sujetos que efectuaran hasta tres operaciones durante el año fiscal, siempre que el monto involucrado en su conjunto no superara los $ 200.000.
Éramos pocos y...
La RG 2.820 extiende la obligación de inscribirse en el ROI a una gran cantidad de supuestos antes no contemplados. Además de lo mencionado en el punto anterior, también corresponderá la inscripción de:
1- Locación de inmuebles rurales, cuando éstos tengan una superficie individual o en su conjunto integrando una misma unidad de explotación igual o superior a 30 hectáreas, independientemente de la renta que generen.
2- Emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, etc.) que generen operaciones de compraventa sin intermediación cuando se efectúen más de tres operaciones durante el año fiscal, o el monto conjunto involucrado supere el total de $ 300.000.
3- Locación de espacios o superficies fijas o móviles dentro de inmuebles (locales, stands, góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, antenas de telefonía celular) por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros siempre que superen los $ 8.000 de alquiler mensual.
4- Cesión de derechos reales sobre inmuebles urbanos a título oneroso (menos hipoteca y anticresis) por montos superiores a $ 8.000 mensuales.
5- Cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito sobre inmuebles rurales (excepto hipoteca y anticresis), cuya superficie resulte igual o superior a 30 hectáreas.
En el caso de locación de inmuebles rurales, el único requisito que se establece es que la superficie deberá ser igual o superior a 30 hectáreas (en forma individual o conjunta), independientemente de la renta que se obtenga.
Asimismo, y para este tipo de inmuebles, la norma alcanza a quienes cedan derechos reales sobre éstos, aunque dicha cesión sea gratuita.
Si bien es entendible la necesidad del Fisco de contar con mayor información sobre los inmuebles rurales, la amplitud que se le ha dado a la norma nos parece excesiva.
En primer lugar, el parámetro de 30 hectáreas resulta a nuestro entender muy bajo, ya que la enorme mayoría de las explotaciones agropecuarias, incluso las pequeñas, supera dicha superficie.
Tampoco coincidimos con la inclusión de cesiones gratuitas de derechos reales sobre inmuebles rurales, con la única condición de que se superen las 30 hectáreas. Seguramente muchos casos de poca o nula relevancia quedarán involucrados, como por ejemplo, los de usufructo gratuito.
Más allá de lo mencionado previamente, lo más grave de este punto es que la norma dispone que también resultan alcanzados por el empadronamiento los contratos nominados previstos en la Ley 13.246 de arrendamiento y aparcerías rurales, así como cualquier otro de similares características, con independencia de la instrumentación, modalidad o denominación que se les otorgue.
Acá creemos que se mezclaron los tantos. Una cosa es un régimen para las locaciones, arrendamientos y cesiones de derechos reales y otra muy distinta que se incluya a contratos que tienen características claramente diferentes.
Las aparcerías rurales son contratos asociativos, cuyo objetivo es el reparto de los frutos y no la obtención de un alquiler, arrendamiento o valor locativo.
Además, la Ley 13.246 es muy antigua y sólo algunos de los contratos que usualmente se celebran vinculados con la actividad agropecuaria son nominados. Hay muchos nuevos acuerdos atípicos o innominados. Así como está la norma, estos últimos no estarían comprendidos en la obligación de inscripción en el ROI.
En nuestra opinión, esta resolución debería ser modificada en este aspecto, eliminando la mención de las aparcerías y contratos de similares características, o al menos aclarando cuáles son los que están comprendidos.
Convengamos que el Fisco además ya posee esta información, debido a que otros regímenes informativos (como los de las RG 2.644, 2.750 y la misma RG 2.300) obligan a suministrar datos sobre este tipo de inmuebles.
Por otra parte, la ampliación de los sujetos alcanzados no se limita a los supuestos mencionados de inmuebles rurales, sino que también alcanza a los inmuebles urbanos.
Así, en el caso de desarrollos de emprendimientos urbanos (construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares), el solo hecho de comercializar más de tres inmuebles en un mismo año fiscal (independientemente del monto involucrado) o realizar dichas operaciones por un monto superior a los $ 300.000, cualquiera de ambas condiciones que se cumpla, hará pasibles a quienes efectúen tales desarrollos a inscribirse en el registro en cuestión.
El monto de $ 300.000 es muy pobre teniendo en cuenta que las operaciones inmobiliarias en nuestro país se realizan casi siempre en dólares. Al tipo de cambio hoy vigente en plaza serían sólo u$s 78.000.
Por último, entendemos que la técnica legislativa de la resolución en cuestión no es del todo afortunada al comprender inmuebles y actividades totalmente distintas (agropecuaria, inmobiliaria y construcción.)
Consideramos que sería conveniente segregar las operaciones en cuestión en por lo menos dos resoluciones distintas: una referida a inmuebles rurales y otra referida a inmuebles urbanos.
Régimen de información para locadores de inmuebles
La nueva resolución dispone que quienes deban empadronarse en el ROI como locadores, arrendadores, cedentes o similares deberán asimismo cumplir con un régimen informativo.
Sólo están exceptuados de ello los supuestos de los siguientes inmuebles:
1) Aquellos que sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial y comercial.
2) Los destinados a eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos y similares, ferias o exposiciones.
3) Los sujetos a sistemas turísticos de tiempo compartido reglados por la Ley 26.536.
Los sujetos obligados a cumplir con el precitado régimen informativo deberán presentar una serie de datos referidos al inmueble en cuestión, a los sujetos intervinientes y al contrato de locación y/o cesión, vía internet, utilizando clave fiscal.
Así, por ejemplo, se requieren datos de identificación del inmueble, su ubicación, superficie, destino, etc. De los sujetos intervinientes se solicitan los datos del titular, condómino, locatario o cesionario y también si son personas físicas o jurídicas residentes en el exterior.
Respecto del contrato se requiere su denominación; si es a título gratuito u oneroso; fechas de celebración, de inicio y finalización; modalidad del precio y frecuencia pactada para el pago; monto convenido, cantidad y condiciones si el pago se ha pactado en especie, etcétera.
La obligación informativa deberá ser cumplida hasta el 26 del mes inmediato siguiente a aquél en que se verifiquen las condiciones, según el respectivo contrato de locación y/o cesión. Las modificaciones a los contratos deberán informarse hasta el último día del mes siguiente al mes en que se produzcan.
Además de la información citada deberán presentar una Declaración Jurada anual con la totalidad de la información relativa al respectivo año calendario, el 26 de marzo del año siguiente al que corresponda la información. Dicha obligación deberá cumplirse aun cuando en el período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso deberá consignarse como novedad sin movimiento.
En los casos de condominio, quien debe cumplir con este régimen es justamente el condominio, pero si no lo hiciere, cada integrante debe suministrar la información individualmente, con prescindencia de la renta que le corresponda a su participación.
Es importante señalar que la resolución establece que es requisito el cumplimiento de este régimen para la incorporación o permanencia en otros registros (como por ejemplo el Registro de Operaciones de Granos), la obtención de certificados de crédito fiscal o constancias de situación impositiva, previsional y/o aduanera, entre otros.
Con estas disposiciones se complica aún más la operatoria de los productores agropecuarios. En efecto, quienes no cumplan con este régimen informativo verán peligrar su incorporación o permanencia en el Registro de Operadores de Granos, con las graves implicancias que esto acarrea.
Se agrega así un nuevo régimen con sanciones gravosas para los productores agropecuarios, a los ya establecidos por las resoluciones 2.300, 2.644 y 27.50, todas ellas referidas en todo o en parte a los inmuebles afectados a la actividad agropecuaria.
Obligaciones de los locatarios
Los locatarios, arrendatarios o cesionarios que deban actuar como agentes de retención conforme con la RG 830/00 deberán verificar, previo al pago del importe respectivo, la autenticidad de la constancia de cumplimiento del régimen que reciban por parte de los locadores. La verificación se efectuará vía clave fiscal.
Es relevante señalar que se deberá practicar la retención sin considerar monto alguno no sujeto a retención y aplicando la mayor de las alícuotas vigentes, según la RG 830, para estas operaciones, cuando:
- El locador o cedente no entregara la constancia de cumplimiento del régimen, es decir, el acuse de recibo que debe emitir el sistema informático.
- Los datos de la constancia del locador no coincidieren con los obtenidos de la consulta realizada vía internet por el agente de retención.
Seguramente con esta nueva obligación se van a presentar también algunos problemas, como por ejemplo el enorme espectro obligado a cumplirla en materia de inmuebles rurales (el único requisito son las famosas 30 ha) y las situaciones cambiantes en materia de importes pactados con los inmuebles urbanos.
Vigencia
Aunque esta norma tiene distintas vigencias, en general la entrada en vigor de la misma operará el 1 de agosto de 2010.
Afortunadamente, se aclara que quienes ya están empadronados en el ROI no deben volver a inscribirse.
En cambio, aquellos nuevos obligados a inscribirse en el ROI, que resulten alcanzados por la ampliación dispuesta por la RG 2.820, deberán empadronarse hasta el 31 de agosto de 2010.
Con respecto al régimen de locaciones, arrendamientos y cesiones, la información relativa a los contratos celebrados con anterioridad al 01/08/2010, que se encuentren vigentes a tal fecha, deberá ser realizada hasta el 30/09/2010.
Destinatarios: Personas con conocimientos en liquidación de impuestos nacionales, provinciales y cargas sociales.
